第451章 你要做这个时代的圣人么？（2/2）
林火旺和高乔浩几乎未发一言，品着茶，吃着点心，耐心等待着。
当林火旺拿起第二块绿豆糕，刚咬下一口时，麦理浩终于将手中的文档放回了桌面。他擡起头，眼神里充满了审视、困惑，还有一丝不易察觉的警惕。
「小林生，」麦理浩也没有过多的试探与客套，直接就开门见山说道，「看完这份计划，我真的很震惊，而且更加的疑惑。」
「港督阁下，请指教。」林火旺笑着放下糕点，神色平静地应道。
「我不明白。」麦理浩盯着林火旺的眼睛，，「据我所知，为了拿下置地集团的控股权，你可是付出了很大的代价，在汇丰银行和怡和洋行那里都借了巨额债务。
你现在最应该，也是最迫切的任务，难道不是尽快掌控置地的内核业务，利用它旗下那些价值连城的优质土地和顶级物业，创造丰厚的盈利，迅速提升股价，稳定财务，甚至偿还部分债务吗？这才是最符合商业逻辑，也是作为置地主人的职责所在。」
他拿起计划书，轻轻拍了拍：「可现在，你却拿出了这样一份方案。以近乎免费的姿态，提供土地和开发资源，协助港府大规模建设保障性住房？这其中的商业损失，恕我直言，绝对是一个天文数字。这不符合常理，更加完全不符合一个商人，尤其是一个刚刚进行了一场高风险杠杆收购的商人的行为逻辑。」
麦理浩说到这里顿了一下，才十分慎重地说道:「除非……你想效仿你们历史上那些备受推崇的人物？宁可自己亏损巨大，也要为港岛的草根阶层谋福祉？你要做这个时代的圣人？」
面对这近乎摊牌的质疑，林火旺的嘴角却勾起了一抹耐人寻味的笑意。他没有直接回答「圣人」与否，而是提出了一个反问：「麦理浩爵士，您是从哪里得出的结论，认为这样做我一定会亏本呢？」
「哦？」麦理浩眉梢微扬，身体靠回沙发背，仿佛听到了意料之外却又意料之中的有趣回应，「这难道不是显而易见吗？就在你的计划书里，白纸黑字写得清清楚楚！」
他翻开计划书，准确地点向那些关键条款：「你们置地集团与港府的合作方式，无非两种：一种是置地出让自有土地用于保障房建设；另一种是港府提供土地，置地负责开发运营。但无论哪一种，计划书里都明确规定了，置地将完全被隔离在保障性住房的最终定价和销售环节之外！你们只能收取一个基于成本的『建设和运营费用』。
虽然你设置了1%到5%的利润率区间，但麦理浩以一个深谙此道的局内人口吻说道，「在我接触过的所有港岛地产企业中，没有一家，会把综合成本，土地、资金、时间、人力、管理等压缩到这个极限低位来做！
这个帐面上的『微利』，按照置地的体量和港岛地产的正常盈利水平换算，本质上就是巨额的亏损。这就像让一个顶级厨师去街边档卖大包，只收个柴火钱。」他做了一个有力的手势，强调其不可行性。港岛地产的暴利是常态，而这份计划书要求置地做的，等同于放弃了这份暴利的大头。
「总督阁下，您看到的，」林火旺脸上的笑容更深，而且还带着一种俯瞰棋局的从容，「只是计划书里写出来给您看的部分。」
他不等麦理浩反驳，继续说道：「是的，单看保障房这一块，置地几乎无利可图。但请再仔细看看计划的配套部分，甚至我附带呈送的商业开发规划书。」
林火旺又敲了敲另一份文档:「每一处『居者有其屋』大型新市镇的中心位置，都将由我们置地集团主导开发并持有内核商业物业——龙广场（Dragon Plaza）！这不仅仅是购物中心。它将是集顶级零售、餐饮、娱乐于一体的超级商业综合体。更重要的是，」
紧接着，林火旺便抛出了最关键的内核点，「围绕每一个大型保障房社区、每一个龙广场，我们同时规划了配套的高端写字楼园区、龙JUMP主题乐园，以及……毗邻的高品质、市场化的商品住宅项目！」
「与此同时，为了支撑整个社区巨量人口的出行便捷和商业活力，港府必须配合我们，将规划中的港铁未来线路，在这些新社区的中心位置——龙广场的门口，设立站点！站点名称，必须是『龙广场』站。」
「总督阁下，当几十万甚至上百万的低成本住户被导入一个新社区时，他们需要消费，需要娱乐，需要就业。龙腾广场提供零售、餐饮和基础就业岗位。
高端写字楼吸引公司入驻，创造本地中高层职缺，也为邻近高端住宅的居民提供服务需求。主题体验区吸引家庭和游客。而社区内庞大的居住人流和高品质的生活配套，又反过来支撑了中心商圈、高端楼盘的价值和租金！」
「保障房项目，为我们精准、快速地锁定了巨量的基础客源和人气。而我们在其周边配套开发并持有的高端商业地产龙广场、写字楼、主题娱乐和高端住宅项目，才是真正的利润源泉所在。保障房建设本身产生的微薄利润，甚至可以说，是我们获取政府优惠政策、优惠地块以及这项巨大基础客流垄断性『导入协议』所必须付出的……渠道费用！」
「这一套打法！」林火旺丝毫不怕泄露地说道，「不仅仅是建房子，是在造城！以平价甚至微利的保障性住房为抓手，导入人口规模，带动周边多元化、高附加值的高端物业开发，形成内部经济循环和品牌价值高地。
人口的规模效应和龙腾品牌的聚集效应一旦形成，其带来的长期租金收益和资产升值潜力，远非传统『拿地-盖楼-卖楼』模式可比。龙腾广场在哪里，哪里就是内核商圈！哪里就是资产增值的中心！」
麦理浩陷入了沉默。他确实看到了林火旺文档中那些商业配套部分的文本，但在这个年代，他无法彻底理解这种「羊毛出在狗身上，猪来买单」的高维商业模式。
在1970年代末的港岛，地产商们的玩法原始而高效：拿下一块地，修盖大厦，住宅或商用，进行宣传，预售楼花，借助持续上涨的房价预期进行炒卖，高价出售。
或者持有高端物业收租，坐享其成。在这个黄金时代，只要拥有足够的资本和渠道拿到位置不错的地块，躺赚几乎是常态。
就像李嘉城的长江实业，刚刚在地铁上盖物业的竞标中击败置地，中标消息传出，长实股价便如火箭般蹿升。
即使当时长实几乎「兜比脸还干净」，汇丰等银行也毫不犹豫地提供十数亿的贷款支持其后续开发。
为何？因为市场认为这是包赚不赔且利润丰厚的「金蛋」。一切内核都在「地段、开发、卖出/持有」这条简单价值链上。
林火旺现在提出的这套计划，在麦理浩看来，无疑是画蛇添足。置地本身坐拥金钟、中环的内核地块，只做高端租赁或豪宅开发，利润足以支撑发展。
为何要费尽心机去涉足那些偏远土地上的大型平价社区开发，还要搭配巨额投入做商业中心、主题乐园？这成本、这精力、这潜在风险与收益比，似乎完全不成比例。
尤其是那计划书里保障房项目可怜的利润数字，简直就是赔本赚吆喝。只有一种解释似乎说得通——林火旺在下一盘更大的「非商业」棋局，他想收买民心，博取巨大的社会声望和草根支持，为自己的商业帝国打下不可撼动的政治根基。
但这样做的代价……动辄数亿乃至数十亿港币的利润舍弃？麦理浩内心摇头，觉得这太过疯狂。
在麦理浩的面前，林火旺当然不会向麦理浩完全展露未来的图景。
比如品牌聚合效应、长线资产价值倍增、对抗经济周期的能力以及获得土地资源的效率优势。他只需要将未来要做的一些表象逻辑说清楚，然后再顺着麦理浩部分「正确」的猜测，去包装一层合理的商业外衣即可。
……