第285章 一直都知道（1/2）

「因为乐天体量够大，数据容量能够满足你的需求。」萧杰说，「市场上比它体量稍大一些的公司市盈率都破了140，而它才20多，两者差了近7倍，即便按行业惯用的市销率来给乐天估值，别的租房网市销率是7, 乐天是4.9，也是低估了。」

萧杰告诉关莎，金权对乐天租房网进行过详细的尽调。

「乐天对于中介机构和租房群体的两端把控性都比较强。」萧杰说，「比如在房源真实性这块，它就做的很好，在各大投诉平台上消费者对乐天的投诉比较少。」

「什么类型的投诉？」关莎好奇。

「比如恶意扣除保证金，假房源, 或者假的中介信息等等, 总之这块乐天的投诉量只相当于同行的三分之一。」

……

「乐天两端的把控性强, 是因为他有一套acn合作网络。」蒋一帆对萧杰说。

acn合作网络（agent cooperate network，经纪人合作网络），是指在遵守房源信息充分共享等规则的前提下，同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参与到一笔交易，成交后按照各个角色的分佣比例进行佣金分成的一种合作模式，是共生经济在居住服务领域的首个落地模式。

acn合作网络的内核在于把整个服务链条细化，然后根据经纪人在各个环节的贡献率进行分配佣金。

比如在一单交易中，有「房源录入人」、「房源维护人」、「委托备件人」、「房源钥匙人」、「房源实勘人」、「客源转介绍」和「客源成交人」等角色，合作网络中的经纪人可以通过任一个环节的贡献获得最终收益。

毫无疑问，acn的诞生提高了经纪人合作效率，把包括房源信息、成交信息、房价、活动量、每个业主的动态等内部信息与外界共享，让买家和卖家能够在透明的数据比对后，做出决策。

「acn类似美国的mls，也就是multi listing system。」蒋一帆对萧杰说，「美国有一家叫zillow房地产中介平台公司，它的mls系统这两年很受资本认可, 股价在一年内涨幅达到254.99%。」

「嗯。」萧杰点点头，「除了acn, 乐天相比于鼎晖的爱信，还有什么别的优势么？」

「爱信收入中的94%均是在线营销服务收入，交易服务产生的佣金收入仅为6%，乐天则不同，它的营收组成均是由新房、二手房和其他交易产生的佣金抽成。」蒋一帆回答。

「所以爱信是靠GG业务来支撑的？」萧杰问。

「对的萧总。」蒋一帆说，「目前来看，纯靠GG业务支撑一个长期地产经纪人开放平台，这个在发达国家还没跑通过，所以爱信的业务逻辑在未来有待证实。」

「继续说。」萧杰道。

「从公开披露的招股书看，爱信关联交易也比乐天大很多，2020年它与很多关联方都有技术服务费的往来。」

……

如果是之前的关莎，根本听不太懂蒋一帆和萧杰的对话内容，但做企业到现在，还给学校的知识早被关莎捡了回来，再加上她这些日子没少看创业和资本市场的书，所以关莎明白关联交易大意味着什么。

关联交易的好处是能够节约大量商业谈判等方面的交易成本，集团层面可以运用行政的力量保证商业合同的优先运行, 从而提高交易效率。

关联交易的坏处也很明显。

由于关联交易方可以运用行政力量撮合交易的进行，从而有可能使交易的价格、方式等在非竞争的条件下出现不公正的情况, 形成对股东或部分股东权益的侵犯，也易导致债权人利益受到损害。

总而言之，如果站在投资者的角度，公司若存在比重过大的关联交易，对估值来说是一个较大的减分项。

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